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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Berliner Räumung | so-called 'Berlin' eviction in which only the tenant is evicted from the flat and the landlord keeps the tenant's household goods as security for the rent he is owed | Bei der herkömmlichen Räumung einer Mietwohnung lässt der Gerichtsvollzieher die Möbel und sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition aus der Wohnung entfernen und einlagern. Für den Vermieter entstehen erhebliche Kosten für Transport und Lagerung. Allerdings ist die Wohnung sofort frei und wichtige Schritte wie etwa die Unterscheidung von zu entsorgendem Müll, aufzubewahrenden Gegenständen und unpfändbaren Sachen, die auf Anforderung sofort an den Mieter herauszugeben sind, obliegen dem Gerichtsvollzieher. Diese Form der Räumung ist weiterhin gesetzlich vorgesehen. Allerdings gibt es nun eine weitere Möglichkeit, die bisher nur von der Rechtsprechung anerkannt worden war: Die sogenannte Berliner Räumung wurde im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 im Gesetz verankert. Der Vermieter kann den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers darauf beschränken, dass dieser den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt und den Vermieter wieder zum Besitzer macht. Der Mieter wird gegebenenfalls also aus der Wohnung entfernt, die Schlösser werden ausgetauscht und der Vermieter erhält die neuen Schlüssel und damit die Verfügungsgewalt über die Wohnung zurück. Der Gerichtsvollzieher erstellt eine Inventarliste. Bei dieser Konstruktion macht der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend; diese können zunächst in der Wohnung bleiben. Es entfallen die Kosten für Transport und Einlagerung. Die bewegliche Habe des Mieters kann, wenn sich die Zwangsvollstreckung nicht auf sie bezieht, vom Vermieter aber auch aus der Wohnung gebracht werden. Der Vermieter muss die Gegenstände dann aufbewahren, darf aber offensichtlichen Müll entsorgen. Für Schäden am Eigentum des Mieters haftet der Vermieter bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Mieter hat nach der Räumung einen Monat Zeit, seine Sachen beim Vermieter abzufordern. Danach darf der Vermieter die Sachen verwerten oder, wenn dies nicht möglich ist, vernichten. Der Vermieter ist jedoch gesetzlich verpflichtet, sogenannte unpfändbare Sachen und solche, die keinen materiellen Wert haben, auf Anforderung des ehemaligen Mieters sofort wieder herauszugeben. Zum Beispiel sind Ausweispapiere, Zeugnisse und andere wichtige Dokumente, Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung benötigt und alles was zur Führung eines einfachen Haushalts dient, grundsätzlich nicht pfändbar. Unter Verwertung ist nicht der Verkauf auf dem Flohmarkt oder im Internet zu verstehen, sondern eine öffentliche Versteigerung durch dazu befugte Personen im Sinne von § 383, § 385 BGB. Allerdings muss die Versteigerung dem Schuldner nicht angedroht werden. Die Regelung zur Berliner Räumung findet sich in § 885a ZPO. Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen nunmehr von den Gerichten vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Die Berliner Räumung erleichtert zwar manches, bringt für den Vermieter jedoch auch neue Pflichten und Haftungsrisiken mit sich: Etwa bei der Unterscheidung von Müll und verwendbaren Sachen, von pfändbaren oder unpfändbaren Gegenständen. Ein unterscheidungsloses Entsorgen der Mietergegenstände ist nicht zu empfehlen. Ein gewisses Risiko besteht darin, dass der Gerichtsvollzieher zwar ein Inventarverzeichnis zu erstellen hat, jedoch nicht zur Durchsuchung der Wohnung verpflichtet ist. Das Inventarverzeichnis wird also in aller Regel nur auflisten, was ohne Weiteres sichtbar ist. Wertgegenstände werden jedoch oft nicht sichtbar verwahrt, was bei deren Verschwinden leicht zu Streit und Schadenersatzforderungen führen kann. (z.B. durch das Entsorgen der alten Kommode, in der zwischen den Socken Wertgegenstände lagern) Gut geeignet ist die Berliner Räumung vor allem dann, wenn sich der Vermieter sicher sein kann, dass in der Wohnung nur Müll lagert, gegen dessen Entfernung der Mieter nichts einwenden wird. Andernfalls besteht immer das Risiko von Auseinandersetzungen und Haftungsfällen. |
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